exemple 18·six opérations
marchand de biens
Antoine, marchand de biens. Six opérations en parallèle, et la marge qui se décide dans les détails.
Antoine a 41 ans, marchand de biens avec un associé. Il achète, rénove, revend : quatre à six opérations en même temps, chacune avec son financement, ses artisans, ses échéances. La marge se joue à trois pour cent près, et un retard la mange. Voilà ce qu'on a supprimé.
son histoire, écran par écran ↓
01·le problème
Six opérations, six tableurs
Chaque opération avait son fichier : prix d'achat, frais, travaux, financement, prix de revente espéré. Aucun ne parlait aux autres, aucun n'était à jour. Antoine découvrait qu'une opération perdait de l'argent quand les factures d'artisans dépassaient le budget, trop tard.
→ la solution
Chaque opération montre sa marge, prévue et engagée
Une opération porte son budget par poste et ce qui est réellement engagé : offre acceptée, frais de notaire, devis signés, factures reçues, prix de revente visé. La marge prévisionnelle se compare à la marge engagée en continu, et les opérations qui dérivent remontent en tête.
opérations · vue associés
opérations en cours
6
marge prévue · cumul
312 k€
marge engagée · cumul
287 k€
▼ -8 %à surveiller
- Immeuble rue Pasteur · 4 lotstravaux à 112 % du budget · marge 41 k€
- Maison Belfort · divisionrevente lancée · 2 visites cette semaine
- Plateau Jaurèscompromis signé · prêt en attente
02·le problème
L'offre acceptée, et les conditions suspensives qui courent
Entre l'offre et l'acte, tout est une question de dates : rétractation, obtention du prêt, purge des droits de préemption, signature. Antoine les notait dans son agenda, et a perdu une opération parce que la demande de prêt est partie trois jours trop tard.
→ la solution
Le dossier d'acquisition tient ses échéances
Le compromis signé pose ses dates : fin de rétractation, dépôt de la demande de prêt, condition suspensive de prêt, signature. Chaque échéance alerte avant, et les pièces attendues, offre de prêt, attestation, s'y rattachent. Antoine sait ce qui expire cette semaine.
acquisition · plateau Jaurès
compromis signé le 04/09- prix
- 186 000 € · frais 14 200 €
- rétractation
- purgée le 15/09
- condition de prêt
- demande déposée le 08/09 · réponse avant le 20/10
- signature
- prévue le 12/11 · notaire Martel
Fil d'activité
- 15/09Délai de rétractation purgé · dossier prêt suivi
- 08/09Demande de prêt déposée · 3 jours après le compromis
- 04/09Compromis signé · échéances posées
03·le problème
Les travaux qui mangent la marge
Trois artisans, dix devis, des factures qui arrivent dans le désordre. Antoine ne savait jamais où en était le budget travaux d'une opération avant d'avoir tout additionné, et l'électricien qui facturait un supplément « oublié au devis » passait sans discussion.
→ la solution
Chaque lot de travaux se suit, devis contre factures
Chaque opération a son budget travaux par lot : démolition, électricité, plomberie, peinture. Les devis signés s'y rattachent, les factures aussi, avec leur avancement. Un lot qui dépasse son devis se voit à la facture, pas au bilan, et le supplément se discute avant de payer.
travaux · immeuble rue Pasteur
budget 148 k€ · engagé 166 k€| lot | devis signé | facturé | écart |
|---|---|---|---|
| Démolition et gros œuvre | 38 000 € | 38 000 € | 0 |
| Électricité · 4 lots | 24 500 € | 27 900 € | +3 400 € · supplément contesté |
| Plomberie et salles de bain | 31 000 € | 18 600 € | en cours · 60 % |
| Peinture et sols | 22 000 € | 0 | démarre en novembre |
la marge de l'opération se recalcule à chaque facture rattachée
04·le problème
La revente, préparée quand tout est fini
Photos, annonce, portails, visites : Antoine s'en occupait une fois le dernier coup de pinceau donné. Trois semaines de plus avant la première visite, trois semaines de prêt qui courent, sur chaque opération.
→ la solution
Le bien se prépare à la revente pendant les travaux
Le bien existe dès l'achat, avec ses surfaces, ses diagnostics, ses photos avant et pendant. Les visites se planifient sur les derniers jours de chantier, l'annonce est prête à publier quand la peinture sèche. La première visite a lieu la semaine de la livraison.
la revente d'Antoine, préparée pendant que la peinture sèche
revente · maison Belfort · division en 2 lots
publié · 5 visites planifiées| lot | prix | visites | état |
|---|---|---|---|
| Lot A · rez-de-jardin 68 m² | 189 000 € | 3 · samedi | annonce en ligne |
| Lot B · étage 74 m² | 205 000 € | 2 · samedi | annonce en ligne |
| Diagnostics | DPE C · élec OK | joints | prêts dès l'achat |
| Livraison travaux | vendredi | photos finales lundi | peinture en cours |
annonces prêtes avant la fin du chantier · visites la semaine de livraison
Six opérations,
une marge lisible.
antoine · l'écart se voit à la facture, pas au bilan
ce que ça change·en clair
Avant / après.
Six tableurs qui ne parlent pas entre eux
→ Six opérations et leurs marges sur un écran
Une opération perdue pour une demande de prêt tardive
→ Les conditions suspensives qui alertent avant
Un budget travaux connu au bilan
→ L'écart devis contre facture, lot par lot
Trois semaines de prêt entre la fin des travaux et la première visite
→ L'annonce prête avant la livraison
le prix·comment il se construit
Pas de grille tarifaire, mais pas de surprise non plus.
Deux entreprises du même métier n'ont pas le même outil, donc pas le même prix. Il se construit en cinq marches, les mêmes pour tout le monde.
- ▪ 01avant tout le reste
L'audit
- ▪ 02une fois, au démarrage
Le développement de votre outil
- ▪ 03chaque mois
L'abonnement
- ▪ 04quand vous le décidez
Ce que vous ajoutez plus tard
- ▪ 05incluse
L'intelligence artificielle
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▪ ce que son outil sait faire